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金茂上海北外灘賣樓記 53億整售後掛牌虹口項目50%股權
十年間，國航中心及星港國際中心兩個項目從最初2萬元左右的樓面價到如今最高超過10萬元的售價，金茂獲利不菲。
觀點地產網 繼2016年底53億出售北外灘一幢寫字樓後，金茂又在近年末之時計劃出售它在上海（樓盤）的地標性物業。
中國金茂10月20日晚間宣佈，其正籌劃涉及出售其非全資附屬公司上海銀匯房地產發展有限公司、上海國際航運服務中心開發有限公司及上海星外灘開發建設有限公司各自50%股權（“目標資產”）的事項。目標資產將於上海聯合產權交易所進行預掛牌。
觀點地產新媒體瞭解到，銀匯房地產、國際航運服務中心分別負責在虹口區匯山碼頭西塊地塊及匯山碼頭東塊、中塊地塊內從事商業及辦公房地產的開發、經營；上海星外灘負責上海市虹口區海門（樓盤）路55號地塊內從事商業及辦公房地產的開發、經營等。
根據上海交易所預公告顯示，這三個標的的總資產達到瞭203.03億。
不到十年間，國航中心及星港國際中心兩個項目從最初2萬元左右的樓面價到如今最高超過10萬元的售價，金茂獲利不菲。
掛牌虹口項目50%股權
觀點地產新媒體從上海產權交易所獲悉，目前上述三個標的已列於交易所預披露欄中，而且公告中要求，意向受讓方需同時受讓三傢公司的股權。
截至2017年9月，銀匯房地產營業收入6055.74萬元，凈利潤4247.21萬元，總資產33.05億元；國際航運服務中心營業收入7952.60萬元，凈利潤8438.05萬元，總資產77.37億元；星外灘營業收入為0元，凈利潤-348.50萬元，總資產92.61億元。三個標的總資產達到瞭203.03億元。
據悉，早於2007年及2008年，上港集團(600018,股吧)及方興地產（中國金茂前稱）合資公司匯港房地產先後競得瞭匯山碼頭東塊及中塊兩部分，樓板價分別為1.40萬元/平方米及1.5萬元/平方米。2008年，方興地產大股東中化集團將所持有的上海銀匯50%股權即西塊地塊註入方興地產。
由此，金茂與上海國際港務集團分別持有瞭虹口區匯山碼頭東、中、西三幅地塊亦即上海國航中心項目各50%股益。
這三幅地塊總規劃用地面積14.27萬平方米，總建築面積將達56.67萬平方米，計劃建設商辦、航交所和辦公等共計17幢樓。
由上海星外灘所持有的地標性建築星港國際中心綜合體位於虹口區海門路55號地塊，包括2幢263米高的超高層城市綜合體，3層高24米的商業裙房，被成為北外灘的“雙子樓”。該窗型冷氣機評比項目總建築面積41.61萬平方米，其中地上建築面積為24.38萬平方米。
海門路55號地塊於2012年12月，由金茂與上港集團於2012年以以56.8億元競得，刷新瞭上海總價地王記錄，亦是彼時的全國總價地王，樓板價23330元/平。
據悉，國航中心及星港國際中心兩個項目，以及上海港國際客運中心三個部分組成瞭金茂上海星外灘項目，總建築面積超過150萬平方米。
其中，上海港國際客運中心早在2008年便與包括中化集團、中遠集團、中海運集團等七個集團進行集中簽約，簽約額高達70億元。金茂2017年半年報顯示，上海港國際客運中心已經全部出售完畢。
隨後的幾年間，國航中心亦出現多筆整售交易。
接近金茂的人士向觀點地產新媒體透露，此番股權出讓主要涉及上海北外灘兩個寫字樓的出售，一是上述的星港國際中心雙子樓，一是國航中心裡的一幢寫字樓。前者屬於地標性物業，而後者貨值並不大，是國航中心中僅剩的一幢寫字樓。
該人士稱，北外灘的項目一直處於出售過程中，此前大多是整棟整售，不需要公告披露。經過這次出售後，金茂將完全退出與上港集團合作的北外灘項目，也因為采取股權出讓途徑，涉及到國有資產轉讓的相關規定，所以需要提前公告並進行公開掛牌。
而且，若賣掉上述兩座物業，金茂在北外灘的項目剩餘兩宗左右。
金茂上海賣樓與選擇
對於選擇在此時機出售，有外界人士認為，此舉或是因為目前金茂的銷售與全年業績尚有一定差距所采取的措施。2017年金茂的全年銷售目標為580億元，但截至第三季度，金茂已實現銷售378億元，雖然同比有49%的上漲，但僅完成目標的65%。
對此說法，上述接近金茂的人士解釋稱，出售寫字樓與業績完成與否無必然關系，出售這兩個寫字樓項目是金茂年初制定的計劃，計劃一直處於推進當中。而且，從過往經驗來看，金茂自2014年每年的“雙十一”都會有大宗商品推售計劃，選擇在此時出售並無特別之意。
觀點地產新媒體查閱，2014年及2015年雙十一當天，金茂星外灘分別有兩幢寫字樓成交，成交額分別為28.2億元及23.5億元。其中2015年出售的上海“星外灘5號樓”以每平方米近10萬元的單價賣出。在2016年的大宗商品推介會上，上海星港國際中心便作為其中的一項物業出現在其出售資產包中。
2016年12月，國航中心1號寫字樓亦被整售予國傢投資開發公司，作價52.88億元，單價超過8萬元/平方米。據瞭解，該棟寫字樓高度達200多米，是北外灘的地標性建築。於2017年在上半年，國航中心亦已出售瞭一幢寫字樓。
在房企擠破腦袋都想進入的上海，金茂大手出售寫字樓引來市場特別關註。高力國際華東區研究部董事陳鐵東就對觀點地產新媒體表示，企業對於出售的時機選擇，一般會考慮到市場情況，以及內部的資金需求等因素。
在2017年3月舉行的業績會上，金茂執行董事兼首席執行官李從瑞曾向觀點地產新媒體表示，由於現下寫字樓建設的量非常大，未來金茂有一些持有性項目也將會賣掉，以兼顧持有與開發規模的平衡。
他同時表示，賣掉部分位於核心城市但價格已經到達頂點的持有型項目，公司會選擇在一些新興的城市再買回來別的一些物業。
另有上海市場人士分析稱，目前上海寫字樓市場上的交易非常多，一方面是資金量比較大，有大量的資金願意去收購，而且寫字樓回報率也比較穩定；此外，出售一方可能是從自身資產配置的角度去考慮，轉手也屬正常市場行為。
據機構數據顯示，至2017年第一季度，北外灘地區寫字樓存量達到151萬平方米，是2008年存量的2.4倍。與此同時，北外灘的寫字樓租金水平在近年來得到大幅提升，目前北外灘租金的十年增幅為92%。
上海業內人士曾公開表示表示，北外灘屬於寫字樓銷售市場比較活躍的區域。據統計，北外灘寫字樓中有55%為銷售樓盤，銷售樓盤中有約三分之二為整售。
分析指，從2007年拿地至今，金茂十年間通過出售上海北外灘的國航中心項目，收入不菲。雖然目前北外灘的租金已有所上揚，但與陸傢嘴(600663,股吧)等區域仍有一定差距，企業可通過出售快速回籠資金。
和訊網今天刊登瞭《金茂上海北外灘賣樓記 53億整售後掛牌虹口項目50%股權》一文，關於此事的更多報道，請在和訊財經客戶端上閱讀。
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